Налоги при сдаче в аренду помещения — как правильно рассчитать

Как правильно рассчитать налоги за нежилое помещение, сдаваемое в аренду, читайте ниже.

Содержание:

1. Понятие предпринимательская деятельность
2. Как рассчитать налоги на аренду помещения
3. Судебная практика
4. Последствия за неуплаченные налоги

Российским законодательством не запрещено лицу - не предпринимателю, извлекать доход от использования собственной недвижимости.

Вместе с тем, это возможно только при условии, когда такие действия не имеют признаков предпринимательской деятельности.

Понятие предпринимательская деятельность

Закон так определяет предпринимательскую деятельность:

«самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг» (ст. 2 ГК РФ).

Предпринимательской же деятельностью физлицо имеет право заниматься лишь с момента, когда зарегистрируется в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

При этом, осуществляя коммерческую деятельность (без образования юрлица) с нарушением требований п. 1 упомянутой статьи, гражданин не вправе ссылаться в отношении заключенных сделок на то, что он не предприниматель.

Таким образом, лица занимающиеся предпринимательством в виде сдачи в аренду нежилых помещений, но не зарегистрированные в качестве ИП, по факту приравниваются к таковым. 

 

Как рассчитать налоги на на аренду помещения

Когда «физик» (не ИП), сдает имущество лицу, признанному налоговым агентом по НДФЛ, налоги платит агент. То есть, арендодатель не заботится об отчислениях.

Обязанность исчислить и удержать из дохода арендодателя налоги, возлагается на налогового агента.

Налоговый агент - российская организация, индивидуальный предприниматель и т.д.

Пример расчета:

Арендодатель-физик (не ИП и не самозанятый) заключил договор с организацией на аренду помещения.

Договорились на арендную плату в сумме 10 000 руб. в месяц.
Арендатор прежде, чем заплатить, делает расчет: 10 000 х 13% = 1 300 руб., 10 000 - 1300 = 8 700 руб.

Далее оформляет две платежки:
- арендатору-физику на сумму 8 700 руб.
- в бюджет на сумму 1300 руб.

В справке 2-НДФЛ и расчете 6-НДФЛ организация указывает доход физика 10000 руб., а также начисленный и перечисленный НДФЛ 1300 руб.

 

Судебная практика

Если налоговая служба решит подать в суд, в основе иска будет:

сдача в аренду нежилого помещения носит не разовый характер, а является систематической, последовательной, однородной и взаимосвязанной.

Такая аренда квалифицируется как предпринимательская деятельность.

Доказать такую позицию налоговой службы весьма просто, в частности:

1. По характеристикам нежилого помещения. Например, по виду разрешенного использования земельного участка, на котором расположен объект.

2. По отсутствию возможности пользоваться для семейных и личных целей.

3. Назначение помещения по учету в реестре недвижимости (ЕГРН).
4. Проживание владельца (физлица по другому адресу).
5. Наличие нескольких договоров аренды нежилого помещения.

Длительность срока договоров аренды тоже имеет большое значение.

 

Последствия за неуплаченные налоги
ИФНС дополнительно начисляет физлицу НДС, пени и штрафы за неуплаченные налоги.

Физическое лицо обращается в суд, однако шансы нулевые. Как правило, решения судов в пользу службы, которая приносит налоги в государственную казну. 

Как сказано выше, аренда и управление арендованным нежилым помещением, хотя и собственным, — это один из видов предпринимательской деятельности.

В случае, если недвижимость, например, получена по наследству и сдавалась в аренду временно, тогда еще маленькая надежда отбиться от претензий ФНС имеется.

Контроль за собственниками имущества ужесточается с каждым годом, поэтому владельцы жилья все чаще сдают его официально и уплачивают налоги за аренду.

Для наймодателей (тем кто сдает жилые помещения) наиболее выигрышный налог на профессиональный доход (НПД) — специальный налоговый режим для самозанятых.

Какие варианты налогового режима предусмотрены на сегодня законом, читайте здесь.